Immobilien als Kapitalanlage: Darauf sollten Sie achten!

Das Geldvermögen der privaten Haushalte in Deutschland lag zum Ende des Jahres 2020 nach Angaben der Deutschen Bundesbank bei 6,950 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorquartal war es damit um 211 Mrd. Euro gestiegen . Die Corona-Pandemie hat mangels Konsummöglichkeiten den Spardrang noch verstärkt. Das Problem dabei: Festverzinsliche Anlagen bringen so gut wie keine Rendite mehr ein. Ab einem bestimmten Guthaben müssen Kunden sogar Strafzinsen bezahlen. Zahlreiche Sparer nutzen deshalb das niedrige Zinsniveau und investieren in "Betongold". Viele bewohnen die eigene Immobilie selbst. Andere hingegen nehmen sie als Kapitalanlage und vermieten die Wohnung. Die damit verbundene Hoffnung: Die Immobilie bringt sichere Erträge ein und steigert im Lauf der Jahre ihren Wert. Eine Mietimmobilie ist für viele der Inbegriff einer guten Altersvorsorge. In zweierlei Hinsicht: Entweder bessern die Mieteinnahmen die Rente auf, oder die Immobilie lässt sich für einen guten Preis verkaufen. Ob diese Kalkulation aufgeht und ob eine Mietimmobilie tatsächlich eine (gute) Rendite abwirft, hängt jedoch von einigen Faktoren ab.

von Helen Linder in München, aktualisiert 11.06.2021

Diese Faktoren beeinflussen die Rendite von Immobilien

Realistisch betrachtet, handelt es sich bei einem Immobilienkauf als Kapitalanlage um eine Wette. Denn die erzielbare Rendite hängt von mehreren Faktoren ab, auf die der Käufer teilweise nur bedingt Einfluss hat. Die Wette besteht darin, dass der Käufer hofft, dass sich die Mehrzahl dieser Faktoren so günstig entwickelt, dass unterm Strich eine positive Rendite dabei herauskommt. Einfluss auf die Wertentwicklung haben:
  • Lage
  • Bauqualität
  • Kaufpreis
  • Vermietungschancen und erwartbare Miete
  • mögliche Steigerungen bei Miete und Immobilienwert
  • Aufwand für die Erhaltung
  • Finanzierungskosten und steuerliche Aspekte
  • Bevölkerungsentwicklung

Kaufpreis und mögliche Wertsteigerung

Ein Vermieter kann die Zinsen für das Immobiliendarlehen von seinen Einkünften abziehen und auf diese Weise seine Steuerschuld verringern.

Wer vor zehn Jahren eine Immobilie kaufte, musste zwar einen höheren Zins für seinen Immobilienkredit entrichten, aber dafür waren die Immobilienpreise viel niedriger. Von 2010 bis 2020 stiegen die Immobilienpreise stark an, in einigen Großstädten auf mehr als das Doppelte. Musste man zum Beispiel in München 2010 im Schnitt noch 3.000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung zahlen, waren es 2020 über 8.000 Euro. In Hamburg stiegen die Quadratmeterpreise im gleichen Zeitraum von 2.200 Euro auf rund 5.000 Euro an. Auch die Coronakrise konnte diese Entwicklung bisher nicht stoppen.
Jetzt sind die Kaufpreise wesentlich höher, dafür sind die Baugeldzinsen historisch niedrig. Diese niedrigen Zinsen fangen die höheren Kaufpreise oft auf. Trotzdem stellt sich die Frage, ob sich ein Immobilieninvestment unter den gegebenen Voraussetzungen lohnt. Damit eine Mietimmobilie eine passable Rendite abwirft, muss sie ihren Wert im Lauf der Jahre steigern. Doch ist es völlig offen, ob die Entwicklung der letzten Jahre anhält. Manche Experten sehen eine Grenze erreicht. Die Goldgräberstimmung könnte zu Ende gehen.
Noch aber scheint es nicht soweit zu sein. Im Jahr 2020 hielt der Preisanstieg trotz oder, wie die Deutsche Bundesbank sagt, gerade wegen Corona an. Er betrug im bundesweiten Schnitt laut Postbank 9,6 %, der Verband der Pfandbriefbanken kommt auf 7,5 %. Seit ein, zwei Jahren findet jedoch eine Akzentverschiebung statt. Die Preise in den "Big Seven" Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt/M., Stuttgart und Düsseldorf steigen immer noch, aber nicht mehr so dynamisch. Die hohen Preise in den Metropolen lassen Interessenten zunehmend ins Umland ausweichen. Auch die Coronakrise hat dazu beigetragen. Mehr Menschen wünschen sich einen Garten, mehr Platz und nach Möglichkeit ein separates Arbeitszimmer für das Homeoffice. Das City-Apartment im Szeneviertel ist so manchem zu eng geworden. Und bislang bot das Umland der Metropolen die Chance auf mehr Wohnraum fürs Geld. Jetzt holen diese "Speckgürtel" stark auf. So zählen zum Beispiel die Münchner Umlandgemeinden zu den teuersten Adressen der Republik. Und die Preise im Landkreis Potsdam-Mittelmark verzeichneten 2020 ein Plus von rund 25 %.
Hohe Wertsteigerungen erfahren im Moment auch Immobilien in weniger prominenten Großstädten, wie eine Studie des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank ergeben hat. So zum Beispiel in Mönchengladbach, Kaiserslautern und Halle (Saale) mit jeweils mehr als 19 %. Das Interessante für Investoren: Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich hier noch auf einem recht günstigen Niveau, für die genannten drei Städte lagen die Preise im vergangenen Jahr bei 1.873 bis 2.167 Euro. Auch in Mittelstädten (20.000 bis 100.000 Einwohner) sind noch hohe Wertzuwächse möglich. 2020 waren zum Beispiel Ansbach, Neustadt an der Weinstraße und Wilhelmshaven Spitzenreiter mit einem Plus von mehr als 20 %. Und das bei Quadratmeterpreisen von 1.752 bis 2.742 Euro. Zum Vergleich: In den Landkreisen Nordfriesland und Miesbach sind Preise von über 6.700 Euro zu zahlen. In München sind im Schnitt 8.613 Euro zu berappen .

Lage und Qualität

Das dreifach L-Wort ist nach wie vor ein Schlüssel zum erfolgreichen Immobilieninvestment: Lage, Lage, Lage. Ruhige und stadtnahe Lagen mit guter Verkehrsanbindung ziehen Mietinteressenten geradezu magisch an. Interessant sind vielfach wirtschaftlich prosperierende Groß- und Universitätsstädte mit einer starken Knappheit des Wohnangebots. Bisher eher liegengelassene Randlagen sind durch Corona aufgewertet worden.
Achten Sie bei Interesse an einem Objekt auf dessen bauliche Qualität, auf das Baujahr, den architektonischen Stil sowie den allgemeinen Zustand des Objekts. Ungepflegte und sanierungsbedürftige Immobilien schrecken Mieter eher ab. Gepflegte oder luxuriöse Objekte wecken dagegen Interesse. Unerlässlich ist heutzutage schnelles Internet. Auch gute Anbindung an den ÖPNV sowie Kinderbetreuung, Schulen, Arztpraxen und Einkaufsmöglichkeiten erhöhen die Attraktivität des Standorts. Vorsicht ist angebracht bei strukturschwachen Gebieten. Niedrigeren Kaufpreisen steht dort das Leerstandrisiko gegenüber. Eine Industrieansiedlung wie etwa die Gigafabrik von Tesla in Brandenburg kann zwar einen Wandel bringen, aber auf so einen Fall zu spekulieren ist riskant.

Nebenkosten

Durch die höheren Kaufpreise steigen auch die Nebenkosten beim Immobilienerwerb. Den größten Posten macht die Grunderwerbsteuer aus, die in vielen Bundesländern drastisch erhöht wurde und bis zu 6,5 % der Kaufkosten betragen kann. Bei den Maklerkosten gibt es durch eine Gesetzesänderung seit kurzem etwas Entspannung, weil nicht mehr der Käufer allein für die Provision aufkommen muss. Die Nebenkosten lassen sich zwar steuerlich absetzen, aber zunächst einmal müssen sie bezahlt werden.

Erzielbare Miete

Die Mieten sind zwar in den vergangenen Jahren stetig gestiegen, wenn auch nicht so dynamisch wie die Kaufpreise. Aber auch bei den Mieten wachsen die Bäume nicht in den Himmel. Das Forschungsunternehmen F+B hat eine Studie vorgelegt, nach der der Trend der überreizten Wohnmärkte immer mehr seinem Ende entgegengehe. Demnach steigen die Mieten zwar noch, aber immer langsamer. Deutschlandweit hätten die ortsüblichen Vergleichsmieten 2020 um 1,7 % zugelegt, nach 1,8 % im Jahr 2019 und 2,2 % im Jahr davor.
Investoren sollten beachten: In Großstädten sowie in Innenstädten lassen zwar sich höhere Mieten erzielen als in kleineren Städten oder Randgebieten. Allerdings sind auch die Anschaffungskosten deutlich höher. Ähnlich wie bei den Kaufpreisen gibt es die besten Chancen auf dynamisch steigende Mieten nicht mehr in den großen Metropolen, sondern eher in deren Umland sowie in anderen Groß- und Mittelstädten. Ein Trend der durch Corona noch verstärkt wurde. Im Münchener Raum sind die Mieten in manchen Umlandgemeinden inzwischen sogar höher als in der Stadt selbst.
Bis vor wenigen Jahren kauften einige Investoren Immobilien, ließen diese modernisieren und erhöhten dann kräftig die Miete. Diesem Geschäftsmodell hat der Gesetzgeber mit der Reform des § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Anfang 2019 einen Riegel vorgeschoben. Die sogenannte "Moderniserungsumlage" als Mieterhöhung darf seither nur acht Prozent der aufgewendeten Kosten betragen. Zusätzliche Regelungen schränken den Spielraum für Mieterhöhungen zusätzlich ein.
Weitere politische Beschlüsse könnten künftig die Rendite von Vermietern weiter beeinträchtigen. Der Berliner Mietendeckel wurde zwar vom Bundesverfassungsgericht kassiert, aber nicht wegen des Inhaltes, sondern wegen der Zuständigkeit, die ausschließlich beim Bund liegt, nicht bei den Ländern. Neue Mehrheiten im Bundestag könnten daher das Thema wieder auf die Tagesordnung bringen.

Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete

Tipp

Kaufpreisfaktoren von über 30 sollten nur in Ausnahmefällen akzeptiert werden.
Ein Indikator, ob der Preis für eine Immobilie angemessen ist, ist der sogenannte "Kaufpreisfaktor". Er gibt an, wie viel Jahresnettokaltmieten ein Vermieter für den Kauf einer Immobilie aufbringen muss. Beispiel: Eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro kann zu einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro vermietet werden. Die Jahresnettokaltmiete summiert sich somit auf 12.000 Euro, der Kaufpreisfaktor beträgt 25. Dieser Wert ist momentan im mittleren Bereich zu verorten. In den Metropolen sind Kaufpreisfaktoren zwischen 30 und 50 die Regel. Es gibt aber auch Orte mit historischen Altstädten wie Goslar, Görlitz oder Rothenburg ob der Tauber, in denen das Verhältnis unter 20 liegt. Die Deutsche Bundesbank erkennt schon seit einiger Zeit Zeichen der Überhitzung am Immobilienmarkt. So habe der Kaufpreisfaktor 2020 seinen langjährigen Mittelwert seit der Wiedervereinigung in Städten um gut 25 % und in den sieben Großstädten um gut 35 % übertroffen.

Aufwendungen für die Wohnung

Um eine Wohnung in Schuss zu halten, muss sie gepflegt werden. Für Erhaltung und Reparaturen sowie später Modernisierungen müssen Rücklagen gebildet werden. Als Anhaltspunkt kann die Größe 1 % der Kaufkosten dienen, bei 300.000 Euro wären das 3.000 Euro pro Jahr oder 250 Euro monatlich.

Finanzierungskosten

Die meisten Immobilienvorhaben sind kreditfinanziert. Der Kreditvertrag sollte sorgfältig vorbereitet werden. Die Interhyp-Expertinnen und -Experten beraten Interessierte gern und optimieren die Finanzierung je nach Bedarf.

Steuern

Das Absetzen von Werbungskosten und Abschreibungen erhöhen die Rendite.

Nutzungsdauer

Investoren haben die Wahl, die Mietimmobilie nach einer gewissen Zeit zu verkaufen oder sie lebenslang zu behalten und zu vererben. Mindestens zehn Jahre sollte ein Käufer eine Immobilie halten, denn sonst muss er auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Nach zehn Jahren gilt es, einen guten Zeitpunkt für den Verkauf abzuwarten. Wer seinen Grundbesitz aus der Not heraus verkaufen muss, fährt in der Regel immer schlecht und muss mit deutlichen Preisabschlägen rechnen.

So wird die Rendite berechnet

Makler und Projektentwickler werben mit Hochglanzprospekten und digitalen Präsentationen für ihre Immobilien. Werden Renditen von sechs, sieben oder mehr Prozent genannt, können sich Kaufinteressierte sicher sein, dass hinter den vollmundigen Versprechen meistens nur Steuereinsparungen und die Bruttomietrendite steckt. Sie berücksichtigt lediglich den Immobilienpreis und die Jahreskaltmiete. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Sie kalkuliert auch die Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer mit ein. Zudem umfasst sie die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Nachteil der Nettomietrendite: Sie lässt die Finanzierungskosten und den Steuersatz des Investors in der Berechnung außen vor.

Zukünftige Entwicklungen bedenken

Immobilienpreise

Die Frage, die sich Investoren stellt: Steigen die Preise so oder ähnlich weiter? Oder führt die ebenfalls gestiegene Bautätigkeit zu einer allmählichen Beruhigung oder gar Korrektur der Preise. Die Deutsche Bundesbank sieht die Immobilienpreise in den Sta?dten "zwischen 15 % und 30 % u?ber dem Wert, der durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist." Die Postbank und das HWWI sind dagegen optimistisch gestimmt und gehen in einer Prognose von weiteren Wertzuwächsen bis ins Jahr 2030 aus. Die Metropolen und ihr Umland würden ihre Anziehungskraft behaupten, die Einwohnerzahlen weiter steigen. "In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Wohnungsbesitzer demnach damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt." Das bedeutet aber im Umkehrschluss, dass in vielen Gegenden kein Wertzuwachs zu erwarten ist.

Zinsentwicklung

Seit längerer Zeit verharren die Zinsen auf sehr niedrigem Niveau. Aber niemand weiß, wie lange das so bleiben wird. In den ersten Monaten 2021 gab es einen leichten Anstieg der Zinsen, in dem manche Experten schon eine beginnende Zinswende erkennen wollten. Je nachdem, welche Kreditart gewählt wird (zum Beispiel Annuitätendarlehen, Festdarlehen), sollte eine möglichst lange Zinsbindung gewählt werden, zum Beispiel 15 oder 20 Jahre. Sollte der Investor die Immobilie nach zehn Jahren verkaufen wollen, weil sie eine schöne Wertsteigerung erfahren hat und die "Spekulationssteuer" entfällt, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Darlehen ohne Zusatzkosten kündigen (§ 489 BGB).

Mieten

Ob die Mieten aufholen und stärker steigen als bisher in den letzten Jahren, hängt wiederum von einigen Faktoren ab. Die Bautätigkeit hat in den letzten Jahren zugelegt. Es werden deutlich mehr Wohnungen gebaut als noch vor wenigen Jahren. Ob das wachsende Angebot dazu führt, dass Mieten stagnieren, ist offen. Momentan ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien sehr groß.
Entscheidend für die Entwicklung der Mieten ist die Bevölkerungsentwicklung. Das Statistische Bundesamt erwartet, dass die Zahl der Einpersonenhaushalte von 17,3 Millionen im Jahr 2018 auf 19,3 Millionen im Jahr 2040 steigen wird. Damit würden 24 & aller in Privathaushalten lebenden Menschen alleine wohnen (2018: 21 %). Insgesamt rechnet das Statistische Bundesamt zwar mit einer Abnahme der Bevölkerung bis 2040, aber das gehe einher mit einer wachsenden Zahl an Haushalten. Regional betrachtet erwartet das Bundesamt starke Zunahmen an Haushalten in Baden-Württemberg und Bayern (jeweils 7 %) Dagegen sei ein besonders starker Rückgang der Haushaltezahl in Sachsen-Anhalt (-9 %) und Thüringen (-8 %) zu erwarten. Von daher könnte es eine Strategie für Investoren sein, verstärkt nach Single-tauglichen Wohnungen im Süden und Südwesten Deutschlands Ausschau zu halten.

Politik

Mietpreisbremse, Mietendeckel, Milieuschutz, Luxussanierungsverbot, Umwandlungsverbot - die Politik greift teilweise recht massiv im Interesse der Mieter in den Wohnungsmarkt ein. Das kann sich negativ auf die Rendite auswirken. Ein Mietendeckel auf Bundesebene ist je nach parlamentarischer Mehrheit möglich.
Auf der anderen Seite warnen einige Experten vor der Rückkehr der Inflation durch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Auch die Aussetzung der Schuldenbremse und die enorme Staatsverschuldung im Zuge der Coronakrise nähren die Inflationsfurcht. Zumal nicht wenige Politikerinnen und Politiker die Schuldenbremse am liebsten ganz abschaffen möchten. Immobilienbesitzende konnten Inflationen (und auch Extremfälle wie eine Währungsreform) schon immer gelassener aussitzen.

Veränderung der Lage

Verkehrsmaßnahmen wie Umgehungsstraße, S-Bahn-Anschluss oder der (Aus)Bau eines Flughafens können zu einem erheblichen Wertzuwachs bei Immobilien führen. Wenn diese Maßnahmen allerdings direkt vor der Haustür stattfinden, kann auch ein dramatischer Wertverfall die Folge sein. Und wenn die bisherige Aussicht ins Grüne durch "Verdichtung" zerstört wird, kann das alle Renditeerwartungen über den Haufen werfen.

Szenarien: Wie sich Miete und Wertzuwachs entwickeln können

Wie viel Rendite ein Interessent letztlich aus einem Immobilienkauf erzielen kann, hängt im Wesentlichen von der Entwicklung der Mieten und des Wertzuwachses ab. Mögliche Szenarien zeigt die folgende Tabelle.

Wo lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage?

Das Platzen der "Immobilienblase" wird seit Jahren immer wieder vorhergesagt. Bislang zeigt sich der Markt jedoch davon unbeeindruckt. Im Jahr 2020 sind die Kaufpreise trotz Coronakrise noch einmal deutlich gestiegen. Das günstige Zinsumfeld und der Wunsch nach einem geborgenen Zuhause haben viele Interessenten darin bestärkt zuzugreifen. Auch bei den Mieten gab es keinen Einbruch, allenfalls eine Verlangsamung des Anstiegs.
Das Institut der deutschen Wirtschaft IW Köln hält Wohnimmobilien für "längst nicht so überbewertet, wie dies teilweise unterstellt wird". Vor allem sei der Rückgang der Baugeldzinsen in den letzten Jahren noch nicht vollständig eingepreist. Die Kölner Forscher gehen davon aus, dass die Corona-Pandemie eine Tendenz der letzten Jahre verstärkt: die größere Attraktivität des Umlands gegenüber den Metropolen. Eine Analyse der Mietrenditen und der Wertsteigerung bekräftige diese Tendenz. Auch der Wunsch nach größeren Wohnungen lasse höhere Wertsteigerungen im Umland erwarten. Die Preise in den Großstädten würden zwar nicht sinken, aber im Verhältnis zu den Umlandkreisen langsamer steigen.

Steuervorteile durch Werbungskosten nutzen

Viele Kapitalanleger möchten mit ihrem Immobilieninvestment Steuern sparen. In der Tat können Vermieter jahrzehntelang hohe Werbungskosten absetzen. Ein Beispiel zeigt, wie die "Werbungskosten" die Einkünfte aus der Vermietung und damit die Steuerlast vermindern.

1. Zinszahlungen

  • Kauf einer 3-Zimmer-Wohnung
  • Kaufpreis: 300.000 Euro (260.000 Euro Gebäude, 40.000 Euro Grundstück)
  • Eigenkapital: 100.000 Euro
  • Darlehen: 200.000 Euro
  • Darlehenskonditionen: 1,08 % Sollzins auf 20 Jahre (Kaufdatum: 1. April)
  • Tilgung: Volltilgung, nach 20 Jahren ist der Eigentümer schuldenfrei (anfängliche Tilgung 4,49 %)
  • Monatliche Rate: 928,33 Euro
  • Zinszahlungen im ersten Jahr (April-Dezember): 1.595,71 Euro
Dieser Betrag ist als Werbungskosten absetzbar. Im Jahr darauf können entsprechend die Zinszahlungen für das ganze Jahr als Werbungskosten geltend gemacht werden.

2. Nebenkosten

Abschreiben lassen sich auch die Nebenkosten (zum Beispiel Makler, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), die beim Immobilienerwerb anfallen. Bei 10 % Nebenkosten wären dies im Beispiel 30.000 Euro.

3. Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die Afa kann für die Gebäudekosten abgesetzt werden - abzüglich des Grundstücksanteils. Für Gebäude mit Baujahr nach 1925 beträgt der jährliche Satz 2,0 %, die Abschreibung läuft längstens 50 Jahre. In diesem Beispiel wird der Gebäudewert auf 260.000 Euro taxiert, die jährliche AfA liegt somit bei 5.200 Euro.

4. Instandhaltungskosten

Nicht zuletzt zählen auch Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten zu den Werbungskosten, die das Finanzamt inklusive Umsatzsteuer anerkennt. Immobilienbesitzer können die Ausgaben auf einmal abrechnen. Oder sie verteilen die Summe gleichmäßig über zwei bis fünf Jahre. Achtung: Hier sind Investitionsgrenzen zu beachten. Diese steuerliche Absetzbarkeit ist nur dann möglich, wenn die Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb ohne Umsatzsteuer höchstens 15 % der Gebäudekosten betragen. Ansonsten sprechen die Finanzgerichte von ?anschaffungsnahen Herstellungskosten?, die nur über die AfA absetzbar sind. Im Beispiel dürfen also Kosten von maximal 39.000 Euro (15 % von 260.000 Euro) anfallen.

Hinweis

Die Informationen auf dieser Seite richten sich an interessierte Privatanleger. Sie sind weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert noch erheben sie den Anspruch, alle für den Anleger relevanten steuerlichen Aspekte zu beschreiben. Das gewählte Beispiel ist nicht einfach auf andere Fälle übertragbar. Die Darstellungen können die Beratung durch einen Steuerberater daher nicht ersetzen. Insbesondere ist es wichtig, jeden Fall auf seine individuellen Besonderheiten hin prüfen zu lassen. Zudem ist die künftige Rechtsentwicklung nicht vorhersehbar und kann zu anderen Ergebnissen führen.

Tipps zu Finanzierung einer Kapitalanlage

Mietimmobilien werden oftmals als Steuersparmodelle für Gutverdienende beworben. Die einfache Formel lautet: möglichst wenig Eigenkapital, weil die dann höheren Zinsen für den Immobilienkredit von der Steuer angesetzt werden können. Doch diese Haltung ist stark zu hinterfragen. In Phasen, in denen es für Guthaben keine Verzinsung oder im schlechtesten Fall sogar Strafzinsen gibt, sollten Kapitalanleger ihr Erspartes wohldosiert in die Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Sparguthaben nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil mit günstigeren Konditionen. Außerdem erwirtschaftet das eingesetzte Kapital bei Immobilien als Kapitalanlage in der Regel eine Rendite, auch wenn die Baufinanzierung noch läuft.
Man sollte im Umkehrschluss aber auch nicht das komplette Eigenkapital einsetzen. Eigentümer einer Mietwohnung müssen damit rechnen, dass ungeplante Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen auf sie zukommen. Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar, als Faustformel gelten rund 20 % des Gesamtinvestitionsaufwands als Vermögensrückhalt. Generell ist es bei Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll, konservativ zu kalkulieren. Die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie sollte so aufgebaut sein, dass der Käufer selbst einen Mietausfall von mehreren Monaten mit seinem regulären Einkommen überbrücken kann.
Wie Selbstnutzer sollten auch Investoren für das Darlehen eine möglichst lange Zinsbindung und eine hohe Tilgung wählen, um nach Ablauf der Zinsbindung keine allzu hohe Restschuld zu haben, die dann zu eventuell wesentlich höheren Zinsen finanziert werden muss. Die Ausgestaltung der Finanzierung hängt aber immer von den individuellen Verhältnissen des Kapitalanlegers ab.
Wer die Mietimmobilie als Instrument der Altersvorsorge einsetzt, sollte seine Einkommenssituation bei Eintritt ins Rentenalter genau analysieren. In vielen Fällen ist es empfehlenswert, zu diesem Zeitpunkt schuldenfrei zu sein. Denkbar ist zum Beispiel ein Festdarlehen, das erst am Ende der Zinsbindung komplett getilgt wird. Während der Vertragslaufzeit fallen nur die Zinszahlungen auf den vollen Kreditbetrag an, die steuerlich geltend gemacht werden können. Diese Lösung ist zum Beispiel denkbar, wenn der Käufer die Auszahlung einer Lebensversicherung oder ein sicheres Erbe erwarten kann.

Vor- und Nachteile eines Immobilieninvestments

Ob eine Mietimmobilie zur Erfolgsstory für den Eigentümer wird, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Die Investition in Betongold hat Vor-, aber auch Nachteile. Interessierte müssen abwägen, welche Gesichtspunkte in ihrem individuellen Fall stärker und weniger stark zu gewichten sind.

Alternativen

Festverzinsliche Anlagen werfen derzeit kaum eine Rendite ab. Viele Anleger haben sich daher Aktien und Fondsanteile gekauft. Vor allem junge Menschen scheinen den Ruf der Deutschen als ?Aktienmuffel? widerlegen zu wollen. Im langfristigen historischen Vergleich liegen Aktien und Immobilien nah beieinander, was die Renditen betrifft. Bei Aktien muss man insgesamt mit höheren Wertschwankungen als bei Immobilien rechnen.
Seit ein paar Jahren erfreuen sich Exchange Traded Funds (ETFs) großer Beliebtheit. Diese orientieren sich an einem Index, zum Beispiel dem Deutschen Aktien-Index (DAX) oder dem Euro Stoxx 50. Im Unterschied zu gemanagten Fonds versucht ein ETF nicht, den Index zu übertreffen, sondern bildet ihn einfach ab. Das spart Kosten, was der Rendite zugutekommt. Fonds haben den Vorteil, dass sich mit kleinen monatlichen Einzahlungen über die Jahre ein ordentliches Vermögen ansparen lässt.
Eine weitere Form des Investierens besteht in Beteiligungen an Firmen (?Private Equity?), zum Beispiel Start-ups. Hier besteht zwar ein gewisses Risiko, ob sich ein Unternehmen dauerhaft am Markt behaupten kann. Im Erfolgsfall winken aber hohe Renditen.

Fazit

Eine Anlage in Immobilien ist vor allem dann ratsam, wenn viel Kapital vorhanden ist. Im Sinne der Risikostreuung und Diversifizierung stellt eine Mietimmobilie dann eine gute Ergänzung der Vermögensstruktur dar. Nicht so Betuchte sollten gründlich abwägen, ob sie tatsächlich ihr ganzes Geld in eine Immobilie stecken möchten, um eine ordentliche Rendite zu erzielen. Unter Umständen sind sie mit einer breit aufgestellten Wertpapieranlage besser aufgehoben.
Wer aus Furcht vor einer hohen Inflation mit einer Immobilie ruhiger schlafen kann, der soll zugreifen. In diesem Fall ist auf gutes Verhältnis von Kaufpreis und Jahresnettomiete (möglichst nicht über 25), eine gute Lage und solide Bauqualität zu achten. Statt sich in die teuren Big Seven einzukaufen, könnte es sinnvoller sein, in Eigentum in einer unspektakulären, aber attraktiven Groß- oder Mittelstadt zu investieren. Dann ist weniger Kapitaleinsatz erforderlich. Für die Finanzierung sollte man sich einen Partner suchen, der wie Interhyp aus dem Angebot von mehreren hundert Banken das optimale Angebot zusammenstellen kann.
Wer beim Immobilienkauf nicht aufpasst, zahlt womöglich ordentlich drauf. Wer jedoch sein Vorhaben sorgsam plant, überlegt handelt und solide finanziert, wird einen guten Schnitt machen.