Sachwertverfahren
Was ist das Sachwertverfahren?
Sachwertverfahren bei Immobilien
Der Wert eigengenutzter Immobilien wird mit dem Sachwertverfahren ermittelt. Er ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen. In der Praxis wird bei der Berechnung des Gebäudewerts oft ein Abschlag genommen, weshalb der Sachwert bis zu 30 % unter den tatsächlichen Anschaffungskosten liegen kann. Bei Eigentumswohnungen wird nur unter bestimmten Umständen das Sachwertverfahren angewandt.
Wie funktioniert dieses Bewertungsverfahren?
Das Sachwertverfahren geht davon aus, dass man die Kosten für die Wiederherstellung des aktuellen Gebäudezustands ermittelt, indem man von einem fiktiven Neubau der Immobilie ausgeht. Der Wert des Grundstücks und des Gebäudes werden getrennt berechnet, indem der Bodenwert zum Gebäudewert addiert wird. Der Gebäudewert ergibt sich aus den Herstellungskosten und der Alterswertminderung. Dieser vorläufige Sachwert wird schließlich durch den Marktanpassungsfaktor angepasst, um den endgültigen Sachwert zu erhalten.
(Bodenwert + Gebäudewert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert.
Rechenbeispiel Sachwertverfahren
Im Rechenbeispiel nehmen wir an, dass die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter bei 6,50 Euro liegen und die Immobilie eine Fläche von 120 Quadratmetern hat. Das ergibt Herstellungskosten von 780.000 Euro.
Nun berechnen wir die Alterswertminderung. Wir gehen davon aus, dass die Immobilie 30 Jahre alt ist und eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren hat. Die jährliche Wertminderung beträgt in diesem Fall 1,5 Prozent. Das ergibt eine Gesamtminderung von 45.000 Euro.
Von den Herstellungskosten subtrahieren wir die Alterswertminderung und erhalten einen Gebäudesachwert von 735.000 Euro. Wir addieren den Bodenwert von 600.000 Euro (500 Euro pro Quadratmeter) und erhalten einen vorläufigen Sachwert von 1.335.000 Euro.
Nun berücksichtigen wir den Marktanpassungsfaktor von 0,8, da in der Region Immobilien im Durchschnitt nur für 80 Prozent des Sachwerts verkauft werden. Das ergibt einen endgültigen Sachwert von 1.068.000 Euro.
Was sind die Vor- und Nachteile des Verfahrens?
| Vorteile | Nachteile |
| Präzise und realistische Bewertung des Immobilienwerts | Hoher Aufwand und Kosten für die Berechnung |
| Berücksichtigung von Alter, Zustand und Nutzungsdauer der Immobilie | Abhängigkeit von aktuellen Marktpreisen und Bodenrichtwerten |
| Berücksichtigung von Bodenwert und Gebäudewert getrennt | Nicht für alle Immobilien geeignet (z.B. historische Gebäude) |
| Vielseitig anwendbar | Erfordert Fachkenntnisse und Erfahrung in der Bewertung |
Wann macht das Sachwertverfahren Sinn?
Das Sachwertverfahren ist in erster Linie sinnvoll, wenn es einen Mangel an vergleichbaren Immobilien in der Umgebung gibt. Dies ist besonders in ländlichen Gebieten oder bei einzigartigen Immobilien wie Denkmälern oder Industriegebäuden der Fall. In diesen Fällen kann das Vergleichswertverfahren nicht präzise genug sein und das Sachwertverfahren bietet eine bessere Alternative für die Bewertung. Es ist wichtig zu beachten, dass das Sachwertverfahren in der Praxis nur in bestimmten Situationen verwendet wird und in den meisten Fällen das einfachere Vergleichswertverfahren bevorzugt wird.
