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Lexikon mit Fachbegriffen aus der Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung

Sachwertverfahren

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren bezieht sich auf eine Methode zur Bewertung von Vermögenswerten, bei der der tatsächliche Wert des Gegenstandes, anstatt des Einkaufspreises oder des Marktwertes, berücksichtigt wird. Das Verfahren kommt auch bei Immobilienbewertungen zum Einsatz.

Sachwertverfahren bei Immobilien

Der Wert eigengenutzter Immobilien wird mit dem Sachwertverfahren ermittelt. Er ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen. In der Praxis wird bei der Berechnung des Gebäudewerts oft ein Abschlag genommen, weshalb der Sachwert bis zu 30 % unter den tatsächlichen Anschaffungskosten liegen kann. Bei Eigentumswohnungen wird nur unter bestimmten Umständen das Sachwertverfahren angewandt.

Wie funktioniert dieses Bewertungsverfahren?

Das Sachwertverfahren geht davon aus, dass man die Kosten für die Wiederherstellung des aktuellen Gebäudezustands ermittelt, indem man von einem fiktiven Neubau der Immobilie ausgeht. Der Wert des Grundstücks und des Gebäudes werden getrennt berechnet, indem der Bodenwert zum Gebäudewert addiert wird. Der Gebäudewert ergibt sich aus den Herstellungskosten und der Alterswertminderung. Dieser vorläufige Sachwert wird schließlich durch den Marktanpassungsfaktor angepasst, um den endgültigen Sachwert zu erhalten.

(Bodenwert + Gebäudewert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert.

Rechenbeispiel Sachwertverfahren

Parameter: Freistehendes Einfamilienhaus (Keller, Erd- und Obergeschoss, Dachnicht ausgebaut), Standardstufe 4 gehoben
Regelherstellungskosten (Stand 30.01.2024):1.565,52 Euro/m²
Bodenrichtwert:1.500 Euro/m²
Grundstücksgröße:400 m²
Bruttogrundfläche:190 m²
Baujahr 2014 = Gebäude 10 Jahre alt
Massivbauweise, Abschreibung linear über 80 Jahre= 1,25 % pro Jahr

Schritt 1: Berechnung des Bodenwerts

Bodenrichtwert x Grundstücksgröße= Bodenwert
1.500 Euro/m² x 400 m²= 600.000 Euro

Schritt 2: Berechnung der Gebäudeherstellungskosten

Regelherstellungskosten x Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten
1.565,52 €/m² x 190m² = 297.448,80 Euro

Schritt 3: Berechnung einer Alterswertminderung

Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert
297.448,80 Euro- (297.448,80 Euro / 100 x12,50)= 260.267,70 Euro

Schritt 4: Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert

Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert
600.000 Euro + 260.267,70 Euro= 860.267,70 Euro

Schritt 5: Berücksichtigung eines regionalen Marktanpassungsfaktors

Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor = finaler Sachwert
860.267,70 Euro x 1,1 = 946.294,47 Euro

Was sind die Vor- und Nachteile des Verfahrens?

VorteileNachteile
Präzise und realistische Bewertung des ImmobilienwertsHoher Aufwand und Kosten für die Berechnung
Berücksichtigung von Alter, Zustand und Nutzungsdauer der ImmobilieAbhängigkeit von aktuellen Marktpreisen und Bodenrichtwerten
Berücksichtigung von Bodenwert und Gebäudewert getrenntNicht für alle Immobilien geeignet (z.B. historische Gebäude)
Vielseitig anwendbarErfordert Fachkenntnisse und Erfahrung in der Bewertung

Wann macht das Sachwertverfahren Sinn?

Das Sachwertverfahren ist in erster Linie sinnvoll, wenn es einen Mangel an vergleichbaren Immobilien in der Umgebung gibt. Dies ist besonders in ländlichen Gebieten oder bei einzigartigen Immobilien wie Denkmälern oder Industriegebäuden der Fall. In diesen Fällen kann das Vergleichswertverfahren nicht präzise genug sein und das Sachwertverfahren bietet eine bessere Alternative für die Bewertung. Es ist wichtig zu beachten, dass das Sachwertverfahren in der Praxis nur in bestimmten Situationen verwendet wird und in den meisten Fällen das einfachere Vergleichswertverfahren bevorzugt wird.

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