Auf der Zielgeraden zur Anschlussfinanzierung

Spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung wird sich die Bank melden und nachhaken, wie es um die Prolongation steht, also die Verlängerung der bestehenden Baufinanzierung. Wer bis zu diesem Zeitpunkt wartet, gerät zwangsläufig in Zugzwang und hat unter Umständen keinen Spielraum, sich um Alternativen zu kümmern. Finanzierungsprofis raten deshalb dazu, die Anschlussfinanzierung frühzeitig in Angriff zu nehmen. Selbst wenn sie teurer ausfallen sollte als die Erstfinanzierung: Wer genau weiß, womit zu rechnen ist, kann rechtzeitig Weichen stellen.

Suchen Sie sich mindestens drei Jahre vor Auslaufen der Sollzinsbindung kompetente Sparringspartnerinnen oder Sparringspartner. Sie helfen Ihnen, die finanzielle Situation zu analysieren. Das Berufsbild des „Finanzberaters“ ist sehr heterogen. Deshalb ist es bei komplexen Themen wie einer Baufinanzierung wichtig, echte Fachleute aufzusuchen. Sie sind auf Baufinanzierung spezialisiert und verfügen nachweislich über Expertise. Die Anfragen sollten immer unverbindlich sein und zu nichts verpflichten. Die finanzierende Hausbank ist für ein Gespräch, wie sich die Finanzierung optimieren lässt, nicht immer der ideale Ansprechpartner. Denn das Interesse, die Konditionen zu Ihren Gunsten neu zu verhandeln, ist meist eher gering.

Ihre Finanzierungsberaterin oder Ihr Finanzierungsberater geht mit Ihnen die Einkommens- und Vermögenslage durch. Ihre Situation hat sich seit der Erstfinanzierung höchstwahrscheinlich geändert und damit auch die Einnahmen und Ausgaben oder anderweitige finanzielle Verpflichtungen. Wie schon bei der Erstfinanzierung ist ein ehrlicher Kassensturz und eine Vorstellung, wie die nächsten Jahre aussehen sollen, ein wichtiger Bestandteil der Planung. Für die Anschlussfinanzierung ist außerdem wichtig zu überlegen, welche Sondertilgungs- oder Ratenänderungsoptionen künftig festgeschrieben werden sollen.

Faktoren, die sich geändert haben können:

• Die Familie hat Zuwachs bekommen
• Die Einkommen haben sich verändert
• Sie nähern sich dem Renten- oder Pensionsalter
• Sie haben geerbt oder es gibt eine Zweitimmobilie
• Der Wert der Immobilie ist gestiegen
• Die Immobilie muss energetisch saniert werden
• Die Tilgung war über die Jahre hinweg niedrig
• Das Jahr, in dem die Eigentümerinnen und Eigentümer schuldenfrei sein wollen
• Die Summe, die monatlich aufgewendet werden soll
• Es gab eine Trennung ohne Schuldhaftentlassung

Gut fünf Jahre vor dem Ende der Zinsfestschreibung lohnt es sich, die Zinsen wieder stärker zu beobachten, um gegebenenfalls eine Zinsdelle nutzen zu können. Spätestens ein Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung, besser aber drei Jahre vorher, sollten Sie Angebote für eine Anschlussfinanzierung einholen. So gehen Sie gut vorbereitet in Verhandlungen mit Ihrer Hausbank oder können schnell auf Zinsschwankungen reagieren.

Was oft außer Acht gelassen wird: Durch das Sonderkündigungsrecht (§489 BGB) kann die Baufinanzierung nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Die vorzeitige Kündigung ist bis zu 66 Monate vorher möglich. Und das kostenlos. Denn die Bank darf bei einer Sonderkündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

In kaum einem Bereich lohnt sich ein Preisvergleich so sehr wie bei der Baufinanzierung, weil die Darlehenssummen sehr hoch sind. Wichtig: Die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung sollten günstiger sein als die für eine Erstfinanzierung. Schließlich wurde in der Regel in den ersten Jahren bereits eine größere Summe getilgt. Außerdem sind durch die Wertsteigerung am Immobilienmarkt mehr Sicherheiten vorhanden.

An diesem Punkt lohnt sich die Unterstützung unabhängiger Beraterinnen und Berater besonders. Sie erhalten die Möglichkeit, die vorteilhafteste Anschlussfinanzierung auszuwählen. In der Beratung werden nicht nur die aktuellen Marktkonditionen geprüft und Angebote empfohlen. Sie profitieren auch von der Erfahrung aus Hunderten von Finanzierungen mit ihren individuellen Herausforderungen.

Die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Immobilienpreise wirken sich positiv auf die Konditionen aus. Denn damit dürfte mit ziemlicher Sicherheit auch der Objektwert Ihrer Immobilie gestiegen sein. Dadurch sinkt gleichzeitig das Risiko der Bank und damit auch der Beleihungswert. Es kann sich deshalb durchaus lohnen, die Immobilie neu bewerten zu lassen und diesen Wert als Basis für die Finanzierung einzusetzen.

Bei einer Prolongation mit der eigenen Bank wird oft der ursprüngliche Objektwert angenommen. Um das zu vermeiden, können Sie vorab den Immobilienwert für sich ermitteln und entsprechend verhandeln. Wenn Sie mit einer anderen Bank planen, wird das Haus oder die Wohnung ohnehin neu bewertet. Eine Bewertung ist ein komplexer Vorgang, bei dem Gutachterinnen oder Gutachter eine Reihe von Einflussfaktoren berücksichtigen.

Wer es schafft, Eigenkapital für die eine oder andere Sondertilgung zurückzulegen, kann damit das Eigenheim schneller abbezahlen. Das sollte aber nicht auf Kosten einer gewissen finanziellen Flexibilität gehen. Allgemein gelten drei bis sechs Monatseinkommen als solide Rücklage. So lassen sich sogar unvorhergesehene Ausgaben wie ein vorübergehender Jobverlust abfedern. Um jederzeit auf das Geld zugreifen zu können, bietet sich ein Tagesgeldkonto zum Sparen an. Auf dem Girokonto sollte nur so viel Geld sein, wie für die monatlichen Ausgaben benötigt wird.

Ein Forward-Darlehen gibt Ihnen die Möglichkeit sich bereits bis zu 66 Monate für dem Auslaufen Ihres Darlehens Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Was genau für Sie drin ist, können Sie mit Hilfe eines Online-Rechners prüfen. Mit unserem Forward-Rechner lassen sich die für Sie relevanten Angaben wie monatliche Rate oder Sollzinsbindung einstellen und vergleichen. So erhalten Sie einen Überblick über die Konditionen für ein Forward-Darlehen.