Nachfinanzierung
Was ist eine Nachfinanzierung?
Bei einer Nachfinanzierung handelt es sich um eine weitere Kreditaufnahme, insofern die geplante und bereits aufgenommene Kreditsumme für eine Finanzierung nicht ausreicht. Im Regelfall wird im Rahmen der Bezahlung einer Immobilie mit Hilfe eines weiteren Kredites von einer Nachfinanzierung gesprochen.
Wann kommt es zu einer Nachfinanzierung?
Es kann unterschiedliche Gründe geben, welche für eine Nachfinanzierung sorgen. Insofern ein Hauskauf finanziert wurde, werden bei der Kreditaufnahme im Regelfall auch die ersten Renovierungskosten mit kalkuliert und berechnet. Je nach zeitlicher Abfolge und dem Wissen hinsichtlich der zu erwartenden Renovierungskosten kann es zu Fehlkalkulationen kommen, welche zu einer Nachfinanzierung führen. Sollte sich die Möglichkeit der eingeplanten Mieteinnahmen aus dem Immobilienkauf heraus verzögern, kann es ebenfalls erforderlich sein, eine Nachfinanzierung in Anspruch zu nehmen.
Eine weitere Konstellation kann die Steigerung der Kosten, bspw. von Material, dazu führen, dass weitere Kredite in Anspruch genommen werden müssen, um die Immobilie beziehen zu können.
Welche Kosten entstehen?
Im Regelfall ist die Nachfinanzierung mit einer kleineren Kreditsumme als die Hauptfinanzierung verbunden. Da es sich üblicherweise um eine fehlerhafte Kalkulation bzw. unerwartete Kosten handelt, ist der Kreditbetrag in den meisten Fällen kleiner. Dennoch sind die Kosten im Rahmen einer Nachfinanzierung verhältnismäßig hoch. Aufgrund der bestehenden finanziellen Belastung werden bei gleicher Zinsentwicklung deutlich höhere Zinsen verlangt. In diesem Zusammenhang fehlt in den meisten Fällen die Sicherheit für die Bank. Insofern es zu einer Zwangsversteigerung kommen sollte, wird bei mehreren Krediten, welche im Grundbuch hinterlegt sind, das Kreditinstitut des ersten Kredites als erstrangiger Gläubiger hinterlegt. Auch diese Konstellation trägt dazu bei, dass die Kreditwürdigkeit geringer ist und die Bank sich bestmöglich absichern muss. Aufgrund des bereits bestehenden Kredites gibt es für die erstrangige Bank keine Konkurrenz, sodass die Konditionen frei gewählt werden können und hohe Zinsen verlangt werden.
In Bezug auf die wesentlichen Parameter wie die Sollzinsbindung, den möglichen Kreditrahmen und den Zinssatz spiele verschiedene Faktoren eine entscheidende. Die Sollzinsbindung kann je nach Bank bis zu 30 Jahren fixiert werden. Der Darlehensbetrag ist von den Einkommensverhältnissen und der bereits finanzierten Summe abhängig. In Bezug auf den Zinssatz sind die aktuellen Leitzinsen entscheidend.
Welche Unterlagen sind erforderlich?
Je nach Kreditinstitut sind unterschiedliche Unterlagen erforderlich. Einige Dokumente sind jedoch unabhängig von der Bank notwendig. Dazu zählen im Regelfall der ausgefüllte Antrag über die Nachfinanzierung, die aktuellen Einkommensnachweise der Kreditnehmer, der Verwendungszweck der Finanzmittel und ggf. die Bestätigung entsprechender Fachfirmen, dass die angegebenen Arbeiten mit den kalkulierten Kosten noch realisiert werden müssen. Um die weiteren finanziellen Mittel zu erhalten, ist eine sehr konkrete Aufschlüsselung der Arbeiten mit konkreten Angeboten von Fachfirmen üblich.
Tipps für eine Nachfinanzierung:
Wie bei jeder Finanzierung sollten Sie in jedem Fall einen Kreditvergleich realisieren. Je nach gewünschter bzw. benötigter Summe können bereits kleinere Zinsunterschiede zu hohen monatlichen Abweichungen in den Ratenhöhen führen. Je nach persönlicher Situation kann eine Nachfinanzierung bei dem Kreditinstitut der ersten Finanzierung deutlich günstiger sein, da diese das Risiko aufgrund der ersten Kreditprüfung deutlich besser einschätzen kann. Ein Vergleich der am Markt angebotenen Konditionen sollte in jedem Fall vollzogen werden.
Ein alternativer Anbieter mit guten Konditionen können Bauunternehmen sein. Diese bieten bei Bedarf ebenfalls eine Nachfinanzierung an.
Bei der Nachfinanzierung sollte konkret darauf geachtet, inwiefern über den nachfinanzierten Betrag eine freie Verwendung erforderlich ist. Üblich ist bei einer Nachfinanzierung die Nutzung des Geldes für zweckgebundene Rechnungen.
Wie kann eine Nachfinanzierung vermieden werden?
Mit einer bestmöglichen Beratung im Vorfeld und konkreter Objektkenntnis kann die Wahrscheinlichkeit einer Nachfinanzierung deutlich gesenkt werden. Eine gute Kalkulation der Kosten und bestenfalls Gutachten über notwendige Herrichtungsarbeiten optimieren das Wissen über die nötigen Geldmittel. Grundsätzlich sollte ergänzend dazu immer eine ausreichende Eigenkapitalreserve für unvorhergesehene Ausgaben verfügbar sein.
Alternativ kann mit Hilfe eines Darlehens mit einer Reserveoption eine Nachfinanzierung verhindert werden. Diese Optionen werden von einigen Kreditinstituten ohne Mehrkosten angeboten. Somit sind die Zinsen und Konditionen bereits im Vorfeld fixiert und lediglich bei Notwendigkeit der Inanspruchnahme kommt es zur Anwendung. Ergänzend dazu werden verschiedene Unterstützungsmöglichkeiten in Form von Fördermitteln angeboten, sodass kostengünstigere Fremdmittel als eine Nachfinanzierung in Anspruch genommen werden können.
Ein entscheidender Faktor ist die Budgetlage stets im Blick zu behalten. Gerade während einer Baumaßnahme kommt es schnell zu vielen Entscheidungen in kurzer Zeit. Welche Haustür, eine hochwertigere Duschkabine und bei den Bodenbelägen wird ebenfalls eine höherklassige und damit teurere Variante gewählt. Diese Entwicklung kann schnell zu deutlichen Mehrausgaben führen, welche nicht einkalkuliert sind. Aus diesen Gründen und aufgrund der hohen Zinslasten für eine Nachfinanzierung sollte der Bau und die Projekte geduldig vollzogen werden. Die Entscheidung und Definition von Prioritäten lässt Kosten ggf. in die Zukunft verschieben, sodass ausreichend Kapital zur Verfügung steht und eine Nachfinanzierung vermieden kann. Dies trifft bspw. auf zu diesem Zeitpunkt nicht relevante Kostenfaktoren wie eine aufwändige Gartengestaltung oder nicht notwendige Inneneinrichtungen zu.
Im Resultat ist die Nachfinanzierung eine weitere Kreditaufnahmen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung, welche mit hohen Kosten verbunden ist. Mit einer Nachfinanzierung können unerwartete Kosten gedeckt werden.
