Tipps zur Immobilienfinanzierung

Schritt für Schritt zur optimalen Baufinanzierung : Von der Planung bis zum Abschluss - Tipps und Ratschläge zur Immobilienfinanzierung vom Spezialisten

von Dennis Cömert in München, aktualisiert 01.07.2021

Checklisten: Schritt für Schritt zum optimalen Immobilienkredit

Sie suchen eine Finanzierung für Ihre Immobilie? Mit der richtigen Herangehensweise ist es ganz einfach, die passende Immobilienfinanzierung erfolgreich zu gestalten. Wie Immobilienkäufer und Bauherren dabei am besten vorgehen, hat Interhyp für Sie zusammengestellt - mit wichtigen Schritten und Checklisten für Ihren Weg zur passenden Immobilienfinanzierung. Interhyp zeigt Ihnen beispielsweise, wie Sie Ihr verfügbares Budget richtig ermitteln, wie Sie Angebote zur Immobilienfinanzierung im Vergleich bewerten und wieso ein reiner Zinsvergleich bei Immobiliendarlehen nicht ausreichend ist. Profitieren Sie von unserem Expertenwissen ? und finden Sie mit Hilfe unserer Checklisten und unserer Beratung das passende Kreditangebot.
Wollen Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim bald erfüllen? Dann sollten Sie planvoll vorgehen und bei der Finanzierung wichtige Tipps beachten. Interhyp hat eine Checkliste mit zehn wichtigen Punkten für Ihre Finanzierung zusammengestellt.
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1. Immobilienfinanzierung: Budget nicht Spitz auf Knopf kalkulieren

Um herauszufinden, wie viel Geld im Monat für eine Darlehensrate vorhanden ist, ist ein ehrlicher Kassensturz gefragt. Listen Sie die Einnahmen von mindestens einem Jahr auf und ziehen Sie die Ausgaben ab. Wichtig: Denken Sie dabei auch an die jährlichen Ausgaben, etwa für den Urlaub oder für jährliche Versicherungsprämien.
Als Richtwert gilt, dass die Darlehensrate 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Allerdings kann dieser Wert je nach Größe der Familie und Lebensstil variieren. Darüber hinaus sollte stets eine Geldreserve für größere ungeplante Ausgaben wie Reparaturen vorhanden sein. Bei der ersten Einschätzung helfen der Haushaltsrechner und der Budgetrechner von Interhyp.
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2. Finanzierung auf die Lebensplanung ausrichten

Planen Sie Ihre Zukunft, überlegen Sie genau: Wann wollen Sie schuldenfrei sein? Mit welchen Einkünften und zusätzlichen Zahlungen rechnen Sie? Wollen Sie eine Familie gründen und dann beruflich zumindest eine Zeitlang etwas kürzertreten? Ihre Immobilienfinanzierung sollten Sie so ausrichten, dass sie zu Ihrem Leben passt und Sie sich die Raten auch in Zukunft noch leisten können.
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3. Finanzierung an das Vorhaben anpassen

Während beim Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie Einzugsdatum und Zahlungstermin feststehen, kann es beim Neubau Änderungen geben - etwa dann, wenn sich aufgrund von Verzögerungen beim Bau sowohl die Zahlungstermine als auch der Einzug nach hinten verschieben. In solchen Fällen ist es wichtig, dass Sie die Auszahlung des Darlehens ohne Zusatzkosten aufschieben können.

Tipp

Tipp: Achten Sie bei der Immobilienfinanzierung eines Neubaus darauf, wie lange der Finanzierungsgeber auf die Berechnung von Zinsen für die Bereitstellung des Darlehens verzichtet. Manche Banken verlangen schon nach zwei Monaten Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht abgerufen wird. Großzügigere Kreditinstitute berechnen diese Gebühr hingegen erst nach sechs oder zwölf Monaten.

4. Eigenkapital bringt Zinsvorteile

Überlegen Sie, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können. Je mehr, desto besser die Konditionen. Denn viele Darlehensgeber bieten bei einem höheren Eigenkapitaleinsatz günstigere Zinsen. Dann sparen Sie doppelt, weil nicht nur der benötigte Darlehensbetrag sinkt, sondern der Zinssatz insgesamt günstiger wird.
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5. Günstige Zinsen lange festschreiben

In Niedrigzinsphasen wie aktuell der Fall ist es ratsam, die günstigen Zinsen lange festzuschreiben, etwa 15 Jahre oder sogar noch länger. Zwar sind Darlehen mit langer Sollzinsbindung geringfügig teurer als Darlehen mit kurzer Bindung. Doch dafür bringen sie zwei wichtige Vorteile mit sich:
  • Während der gesamten Bindungsfrist bleibt die Monatsrate gleich, so dass Sie über einen langen Zeitraum verlässlich planen können.
  • Wenn die Sollzinsbindung nach 15 Jahren oder noch später ausläuft, ist bereits ein großer Teil des Darlehens zurückgezahlt. Sollten die Zinsen bis dahin gestiegen sein, wirkt sich die Verteuerung nur noch auf die vergleichsweise niedrige Restschuld aus.
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6. Weichen für Schuldenfreiheit stellen

Wer von Anfang an hoch tilgt, ist schneller schuldenfrei. Eine Tilgung von drei Prozent und höher ist in vielen Fällen empfehlenswert. In Niedrigzinsphasen ist eine hohe Tilgung sogar besonders wichtig. Denn bei niedrigen Zinsen sinkt der Zinsanteil an der Kreditrate nicht so schnell und deshalb nimmt auch der Tilgungsanteil langsamer zu. Also gilt hier: Besser gleich eine etwas höhere Tilgung vereinbaren!
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7. Mehr Planungssicherheit mit Volltilgerdarlehen und Bausparen

Wer am Ende der vereinbarten Zinsbindung schuldenfrei sein will, kann dies mit einem Volltilgerdarlehen erreichen. Hier sind die Darlehensraten gleich so kalkuliert, dass der Kredit am Ende vollständig abbezahlt ist. Eine weitere Möglichkeit, mehr Planungssicherheit zu bekommen, ist ein Bausparvertrag. Dieser kann vor allem in Niedrigzinsphasen sinnvoll sein, um sich für die Zukunft günstige Zinsen zu sichern.
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8. Mit Sondertilgungen früher schuldenfrei

Mit außerplanmäßigen Tilgungen können Sie Ihre Restschuld auf einen Schlag deutlich verringern. Heute erlauben die meisten Kreditinstitute kostenlose . Diese sind oft auf einen bestimmten Anteil an der gesamten Kreditsumme pro Jahr festgelegt, häufig gelten bis zu fünf Prozent als kostenlos, bei einigen Anbietern sind auch zehn Prozent kostenlos möglich. Die Sondertilgungen können Sie im Regelfall einmal pro Jahr leisten. Allerdings gilt: Haben Sie in einem Jahr Ihr Kontingent nicht ausgeschöpft, können Sie die verbleibenden Sondertilgungen nicht ins nächste Jahr übertragen.
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9. Tilgungssatzwechsel bringt Flexibilität

Oft kann es sinnvoll sein, bei der Immobilienfinanzierung einen Tilgungssatzwechsel vertraglich zu vereinbaren. So können Sie die Höhe Ihrer Darlehensrate bei Bedarf verändern. Wenn sich Ihr Einkommen erhöht, können Sie die Rate heraufsetzen und somit schneller schuldenfrei werden. Umgekehrt können Sie die Rate reduzieren, wenn beispielsweise einer der Lebenspartner eine berufliche Pause für die Kinderbetreuung einlegt. Bei vielen Darlehensgebern können Sie während der Laufzeit des Kredits den Tilgungssatz bis zu zweimal kostenlos wechseln.
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10. Weiter am Ball bleiben

Wenn Sie Ihre Finanzierung festgezurrt haben, sollten Sie sich zumindest einmal im Jahr mit Ihrem Kredit beschäftigen. Prüfen Sie dabei, ob und in welcher Höhe Sie eine Sondertilgung leisten können, und ob sich Ihre finanzielle Situation so verändert hat, dass eine Veränderung der Ratenhöhe sinnvoll wäre.
Darüber hinaus schadet es nicht, die Entwicklung auf dem Zinsmarkt zu verfolgen - vor allem in den letzten ein bis zwei Jahren der Sollzinsbindung mit Blick auf die frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung.
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Tipps für Bauherren und Käufer

Ob Sie sich für einen individuellen Neubau nach Ihren Vorstellungen entscheiden oder lieber eine bereits bestehende Immobilie erwerben möchten, hängt ganz von Ihren persönlichen Wünschen und Plänen ab. In beiden Fällen stellen sich bei der Immobilienfinanzierung zahlreiche Fragen.
Welche Nebenkosten müssen Sie bei einer Immobilienfinanzierung einkalkulieren? Wie können Sie die Zinsen für die Finanzierung Ihrer Immobilie beeinflussen? Was müssen Sie beachten, wenn der Baubeginn einige Monate nach Abschluss des Kreditvertrags erfolgt? Wie setzen Sie Ihr Eigenkapital am effektivsten ein? Die folgenden Tipps geben Ihnen wertvolle Informationen dazu, welche Punkte Sie dabei als Bauherr oder Käufer besonders beachten sollten.

Sicherheit für Ihre Immobilienfinanzierung

Das Fundament einer soliden Baufinanzierung ist ein ehrlicher Kassensturz. So können Sie sich einen realistischen Überblick über Einkommen und Ausgaben verschaffen und kalkulieren, wie viel Geld Ihnen im Monat für einen Kredit zur Verfügung steht. Außerdem vermeiden Sie so das Risiko einer zu optimistischen Planung des Immobiliendarlehens. Sollte es nämlich während der Rückzahlungsphase zu unerwarteten Ereignissen kommen, kann eine zu knappe Kalkulation schnell zu ernsthaften Problemen führen. Eine nüchterne Betrachtung der Kosten und Einkünfte ist also entscheidend. Dabei ist es wichtig, wirklich alle Ausgaben einzubeziehen. Der Haushaltsrechner hilft Ihnen, mit den Eckdaten Ihres Haushaltsplans die möglichen Raten für Ihre Immobilienfinanzierung zu berechnen. Damit haben Sie eine Grundlage, anhand der Sie mit Hilfe des Immobilienfinanzierungs-Rechners von Interhyp Kreditangebote für Ihre Finanzierungssumme ermitteln können. Alternativ nutzen Sie den errechneten Wert, um das maximale Budget für die Immobilienfinanzierung zu bestimmen.
Wenn Sie Ihren Finanzierungsspielraum kennen, können Sie ausrechnen, wie viel Ihre zukünftige Immobilie kosten darf. Mit den Eckdaten Ihrer Immobilienfinanzierung erhalten Sie einen Richtwert für den möglichen Kaufpreis Ihrer Immobilie.

Wichtige Eckdaten der Finanzierung

Eine Immobilienfinanzierung beruht auf einigen wichtigen Eckdaten: Wie lange wollen Sie den Zinssatz für Ihre Finanzierung festschreiben? Wie hoch soll Ihre monatliche Wunschrate sein? Welche Tilgungshöhe ist für Ihre Immobilienfinanzierung optimal? Die folgenden Tipps zu den Eckdaten helfen Ihnen, das für Sie passende Finanzierungskonzept zu finden. Diese Eckdaten sind außerdem wichtig, wenn Sie die Angebote zur Immobilienfinanzierung im Vergleich testen wollen. Denn nur wenn Sie gleiche Werte ansetzen, liefert ein Immobilienfinanzierungs-Vergleich auch belastbare Ergebnisse. Trotzdem müssen anfängliche Tilgung, Zinsbindungsfrist und Ähnliches auch bei einem Vergleich der Angebote so gewählt werden, dass sie zu Ihrem Finanzierungskonzept passen ? und das ist natürlich nur möglich, wenn Sie die Bedeutung dieser Faktoren kennen.

Finanzieren mit Interhyp

Die Interhyp-Berater sind Spezialisten für die Finanzierung Ihrer Immobilie. Gemeinsam mit Ihnen analysiert Ihr persönlicher Interhyp-Finanzierungsberater Ihre Lebenssituation, Ihre Wünsche und Ihre finanziellen Rahmenbedingungen -u nd erstellt ein für Sie maßgeschneidertes Finanzierungskonzept. Dabei kann er aus dem Angebot von über 500 Darlehensgebern auswählen - damit Sie die passende Lösung für Ihre Immobilienfinanzierung finden.
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Ratgeber-Booklet für Ihre Immobilienfinanzierung

Booklet "bauen & finanzieren"

Unsere Tipps und Ratschläge rund um die Finanzierung Ihrer Immobilie finden Sie auch im Booklet "bauen&finanzieren", den wir gemeinsam mit dem Fachzeitschriftenverlag erstellt haben. Wie Sie Ihre Immobilienfinanzierung klug planen, wie Sie sich niedrige Zinsen langfristig sichern und welche Tipps für Ihre Anschlussfinanzierung sinnvoll sind - das Booklet liefert Ihnen Wissen rund um die Immobilienfinanzierung in kompakter Form. Mit diesem Wissen als Grundlage können Sie sich mit Hilfe der Finanzierungsrechner von Interhyp einen Überblick über die Angebote am Markt verschaffen. Im nächsten Schritt prüfen Sie dann gemeinsam mit Ihrem Interhyp-Berater die Varianten, die für Ihre Situation in Frage kommen, und wählen im Anschluss das passende Angebot aus.

Immobilienfinanzierung - Darlehen sinnvoll kombinieren

Ein weiterer Tipp zur Baufinanzierung lautet, das passende Darlehen zu wählen. Oftmals ist es sogar sinnvoll, mehrere Darlehensarten miteinander zu kombinieren. Zwar bieten die meisten Banken in der Regel sofort ein Annuitätendarlehen an, aber unter Umständen ist für den jeweiligen Kreditnehmer eine andere Kreditart sinnvoller, zumindest in Ergänzung zum klassischen Immobiliendarlehen in Form eines Annuitätendarlehens. Infrage kommen zum Beispiel die folgenden Darlehensarten als Alternative oder zur Ergänzung:
  • Tilgungsdarlehen
  • Endfälliges Darlehen
  • Bauspardarlehen
  • KfW-Darlehen
Das Tilgungsdarlehen ist dem Annuitätendarlehen sehr ähnlich, unterscheidet sich jedoch darin, dass der Tilgungsanteil nicht steigt, sondern über die gesamte Laufzeit hinweg gleich bleibt. Dies führt dazu, dass der Zinsanteil sinkt und somit auch die zu zahlende Kreditrate der Immobilienfinanzierung immer geringer wird. Daher ist das Tilgungsdarlehen insbesondere für Personen die ideale Alternative oder Ergänzung zum Annuitätendarlehen, die später eine geringere Darlehensrate haben möchten, weil sie zum Beispiel im (Vor-)Ruhestand eine geringere monatliche Belastung bei der Finanzierung ihrer Immobilie wünschen. Das Tilgungsdarlehen spielt in der Praxis aber im Vergleich zum Annuitätendarlehen eine eher untergeordnete Rolle.
Das endfällige Darlehen ist eine weitere Option für die Immobilienfinanzierung, allerdings aufgrund der Niedrigzinssituation am Kapitalmarkt kaum noch attraktiv. Das Darlehen wird nämlich oft mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert, die jedoch meistens nicht mehr so gute Erträge abwirft, als dass diese höher als der Nachteil der nicht stattfindenden Tilgungsverrechnung wären. Sehr sinnvoll wiederum kann es sein, ein Bauspardarlehen zu nutzen, da dieses sich durch sehr günstige Kreditzinsen und Kalkulationssicherheit auszeichnet. Allerdings muss dann bereits ein ausreichend angesparter Bausparvertrag vorhanden sein, der zuteilungsreif ist. Immer sinnvoll ist es, sich nach einem Förderdarlehen der KfW zu erkundigen. Dies kommt insbesondere infrage, wenn Sie ein Energiesparhaus kaufen oder bauen bzw. energiesparende Maßnahmen durchführen.
Weitere Details dazu finden Sie hier:

Mit dem Forward-Darlehen Zinsen früh sichern

Im Rahmen einer Immobiienfinanzierung sind Tipps nicht nur bezüglich der Erstfinanzierung sinnvoll und hilfreich, sondern ebenfalls gibt es einige Ratschläge, die eine (spätere) Anschlussfinanzierung betreffen. Ein Tipp lautet, dass Sie möglichst früh an die anstehende Anschlussfinanzierung denken sollten, spätestens zwei bis drei Jahre, bevor die aktuelle Zinsfestschreibung ausläuft. Der Grund besteht darin, dass Sie sich mit einem sogenannten Forward-Darlehen mitunter die aktuell günstigen Zinsen schon wenige Jahre im Voraus für die spätere Anschlussfinanzierung sichern können. Somit besteht dann bei der Anschlussfinanzierung kein Zinsänderungsrisiko mehr.
Bestens geeignet ist der Forward-Kredit in einer Niedrigzinssituation, wie wir sie aktuell am Markt vorfinden. Ebenfalls eine gute Wahl sind diese Kredite, wenn in den kommenden Monaten oder Jahren von steigenden Zinsen auszugehen ist. Dann würde der Kreditnehmer nämlich vermutlich bei der späteren Anschlussfinanzierung einen höheren Kreditzins als aktuell bezahlen, was sich durch den rechtzeitigen Abschluss eines Forward-Darlehens vermeiden lässt. Lediglich ein geringer Zinsaufschlag ist beim Forward-Kredit zu zahlen, der sich bei durchschnittlich 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat bewegt. Dennoch sparen die meisten Kreditnehmer, indem der Zins dann bei der Anschlussfinanzierung geringer ist, als wenn erst zum späteren Zeitpunkt ein neuer Immobilienkredit abgeschlossen würde.

Konditionen bei der Immobilienfinanzierung vergleichen und bares Geld sparen

Jetzt vergleichen

Der wohl wichtigste Tipp bei einer Immobilienfinanzierung, unabhängig davon, ob es sich um eine Erst- oder Anschlussfinanzierung handelt, lautet: Konditionen der Anbieter miteinander vergleichen! Nicht selten nutzen Kreditnehmer diese Option nicht, weil sie der Meinung sind, dass die Bauzinsen ohnehin auf einem so geringen Niveau sind, dass man sich einen Vergleich der Anbieter ersparen kann. Zwar ist es richtig, dass die Hypothekenzinsen im Durchschnitt sehr gering sind, aber dennoch existieren zwischen den Banken natürlich Zinsunterschiede. Hier können schon kleine Unterschiede beim Zinssatz zu einer auf Dauer hohen Ersparnis führen, was vor allem auf die folgenden Aspekte zurückzuführen ist:
  • Hohe Darlehenssummen
  • Lange Laufzeiten der Immobiliendarlehen
  • Geringere monatliche Belastung
Wenn Sie zum Beispiel ein Angebot für eine Immobilienfinanzierung vorliegen haben, bei dem Sie mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren für eine Darlehenssumme von 150.000 Euro einen Zinssatz von 1,60 Prozent zahlen müssten, lohnt es sich, noch andere Angebote einzuholen. Selbst wenn das günstigste Darlehensangebot mit einem Zins von beispielsweise 1,40 Prozent nur unwesentlich besser zu sein scheint, sparen Sie dennoch im Laufe der nächsten zehn Jahre Zinskosten von insgesamt rund 3.000 Euro ein.